Estateguru Deutschland – Wie sicher sind die Projekte daheim?

estateguru deutschland cover
Veröffentlicht:April 17, 2021

Ende letzten Jahres startete EstateGuru überraschend inmitten der Corona-Pandemie mit der Expansion des Geschäfts ausgerechnet in Deutschland. Seitdem kannst du hierzulande in Kredite investieren und ich habe viele Fragen von euch bekommen. Denn einige Investoren trauen den heimischen Projekten nicht so recht über den Weg. Ich habe also Themen gesammelt, bin mit diesen bei EstateGuru aufgeschlagen und habe um deren Beantwortung gebeten. Schauen wir uns also das Projekt EstateGuru Deutschland mal im Detail an.

Ich möchte explizit darauf hinweisen, dass ich für die Erstellung dieses Beitrags nicht bezahlt wurde. Dieser Beitrag ist keine tiefgehende Expertenanalyse oder Bewertung. Ich bin kein Experte und maße mir das auch niemals an. Ich bin ein Privatanleger mit vielleicht etwas mehr Wissen als der normale Anleger. Es ist eine nüchterne Betrachtung dessen was bekannt ist um mögliche Risiken zu erkennen, die wir abschätzen müssen.

Übrigens: Wenn du noch gänzlich neu im Thema Estateguru bist, findest du auf dieser Seite die wichtigsten Antworten und Kennzahlen zum Unternehmen.

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ᐅ Disclaimer
Bitte beachte meinen Haftungsausschluss. Ich betreibe keinerlei Anlageberatung und spreche keine Empfehlungen aus. Auf allen P2P Plattformen, über die ich berichte, bin ich selbst investiert. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr. Entwicklungen der Vergangenheit sind kein Indikator für zukünftige Entwicklungen! Alle Links zu den Investment-Plattformen sind in der Regel Affiliate/Werbe-Links (ggf. mit * gekennzeichnet), bei denen du Vorteile hast und ich eine kleine Provision verdiene.

Blick auf meine Projekte & mein Portfolio

Doch bevor wir zu euren Fragen kommen, möchte ich euch einmal zeigen, wie es um die deutschen Kredite in meinem eigenen Portfolio und dessen Zustand allgemein steht. Investitionen in Immobilien sind seit Jahren ein elementarer Bestandteil meines Gesamtportfolios, ich habe mich jedoch für die nicht-physische Variante entschieden und bin hauptsächlich in REIT-Sammelanlagen investiert. Estateguru ist hier eine prima Ergänzung und baut den Cashflow-Anteil weiter zuverlässig aus.

estateguru portfolio überblick

Aktuelle Verteilung des Portfolios.

Momentan bin ich in 133 Kredite investiert (ca. 5% davon in Deutschland), von denen 102 im Zeitplan liegen. 20 sind in Einholung, der Rest ist verspätet. Die meisten Kredite kommen aus den Ländern Estland, Litauen und Lettland.

Mein investierter Gesamtbetrag kratzt an der 10.000 EUR Marke. Einen Kapitalverlust hatte ich bisher nicht. Die Erträge sind sehr volatil verglichen mit anderen Plattformen, was aber an den unterschiedlichen Zahlungszyklen liegt. Mein Ziel sind hier aktuell die 100 EUR pro Monat.

erträge estateguru

Erträge von EstateGuru seit Beginn meines Investments.


ᐅ Meine aktuellen Top 5 Tools fürs Investment, die ich selber nutze:
  1. Plutus Visa (Krypto Kreditkarte, Netflix, Amazon Prime etc. & 3% Cashback inklusive + 10$ Startguthaben, keine Kosten, Infos hier)
  2. Dividenden-Alarm (Unterbewertete Aktien finden, 12 Monate zahlen, 14 bekommen)
  3. Freedom24 (Internationaler Broker mit Zugriff auf nahezu alle Aktien weltweit + 3,88% aufs Tagesgeld –> Anleitung)
  4. LANDE (Besicherte Agrarkredite mit über 10% Rendite und 1 % Cashback) –> vollständige Anleitung zum Produkt
  5. Monefit SmartSaver (Liquide verfügbare Anlagealternative mit 7,25 – 9,96% Rendite und 0,25% Cashback + 5 EUR Startguthaben auf die Einzahlung) –> Meine Monefit SmartSaver Erfahrungen

Und die deutschen Projekte?

Hier muss ich euch leider enttäuschen. Es ist zu früh um sagen zu können, wie erfolgreich sie werden. Bisher gibt es weder Zahlungen (da noch außerhalb des Zahlungsplans) oder Verspätungen / Ausfälle. Alles komplett unspektakulär und ich werde weiter investieren müssen, um Ergebnisse zu sammeln:

estateguru deutschland

Meine deutschen Projekte auf Estateguru.

Streng meiner Doktrin des möglichst passiven Einkommens, habe ich mir keinen der P2P Kredite aktiv angeschaut und überlasse der Plattform aus Estland hier den Job. Ist das naiv? Vielleicht! Jedoch bestätigt mir mittlerweile die Historie meines Gesamtinvestments, dass dieser Weg mit wenigen Ausnahmen der richtige (für mich) ist. Estateguru ist keine dieser Ausnahmen und steht bei soliden ca. 10% in meinem Portfolio.

Antworten auf eure Fragen

Kommen wir als nächstes nun zu euren Fragen zu den deutschen Projekten, die ich an Estateguru gestellt habe. Ich habe die Antworten so gut es geht extrahiert und zusammengefasst und hoffe, dass ich überall die Kernessenz getroffen habe.

Wer sind die Kreditnehmer aus Deutschland die zu EstateGuru kommen?

Ca. 70 % der allgemeinen EstateGuru Kreditnehmer sind in der Regel Unternehmen die in der Immobilienbranche tätig sind. Beispielsweise Entwickler, Käufer, Wiederverkäufer oder kurzfristige und langfristige Vermieter von Privatimmobilien oder Geschäftsräumen.

Die anderen 30 % sind Geschäfte in vielen anderen Branchen wie z.B. Produktion, Maschinen oder Kauf zum Verkauf. Laut dem deutschen Ansprechpartner von EstateGuru ist Deutschland hierbei keine Ausnahme. Man arbeitet bis heute mit erfahrenen Immobilienentwicklern, Projektentwicklern und Eigentümern zusammen.

Warum geht man hierzulande nicht einfach zur Bank?

Laut EstateGuru sind alle Nutzer von Krediten (wie schon oft von mir vermutet) auf der Suche nach einer schnellen Lösung. Diese muss auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten sein und sollte außerplanmäßig zurückgezahlt werden können. Beispielsweise im Falle einer vorzeitigen Ablösung.

Die Banken sind zu langsam, so dass der Kreditnehmer oft die Möglichkeit verliert, das Projekt bzw. die Akquisition durchzuführen. Unternehmen wenden sich also an EstateGuru, um in kurzer Zeit einen Kredit zu bekommen. Vielleicht wird dieser dann ein paar Monate später mit einem klassischen Bankkredit zurückgezahlt. Wichtig ist aber erstmal, dass die Pläne der Unternehmen schnell umgesetzt werden können. 

Zusammengefasst: Die Nutzer der Kredite sind meist “junge” Unternehmen.Sie kommen zu EstategGuru wegen der Möglichkeit, ohne die von den Banken auferlegten Schranken schnell einen Kredit zu erhalten.

ᐅ Hier findest du die wichtigsten bisher erschienenen Artikel zur Plattform EstateGuru:
17.04.2021: EstateGuru Deutschland – Wie sicher sind die Projekte daheim?
01.06.2019: EstateGuru Ausfälle – Stresstest Ergebnisse unter der Lupe
01.09.2018: EstateGuru Test – Warum die Immobilienplattform einfach rockt! ♫
02.09.2017: EstateGuru Erfahrungen – Wie du einfach ein P2P Immobilien Portfolio aufbaust
07.08.2017: EstateGuru – Besichertes person-to-business lending

ᐅ Im Artikelverzeichnis hast du eine Übersicht über alle Artikel. Und hier findest du alles, was du über EstateGuru wissen musst

Aber wieso gehen sie nicht zur Konkurrenz wie z.B. Exporo oder Bergfürst?

Auch hier ist laut EstateGuru die Geschwindigkeit ein wesentlicher Faktor. Mitbewerber auf dem Markt haben weniger moderne und digitale Lösungen als EstateGuru, deshalb hat EstateGuru beispielsweise auch Kreditnehmer, die eine Finanzierung aufgenommen haben, obwohl sie in der Vergangenheit von Mitbewerbern finanziert worden sind. Die Geschwindigkeit scheint also auch hier ein ausschlaggebender Punkt für EstateGuru zu sein.

Es wurde zudem nochmal darauf hingewiesen, dass Estateguru die von mir genannten Konkurrenten nicht als Konkurrenz sieht, da EstateGuru hauptsächlich erstrangig besicherte Immobilien finanziert und keine Nachrangdarlehen. Tja, wohl noch ein ziemlich klarer Punkt für EstateGuru. 

Ich persönlich habe bisher ohnehin nie verstanden, wieso man sich so niedrige Zinsen in Deutschland bei nachweislich höherem Risiko antut. Da bleibe ich lieber bei EstateGuru, auch wenn mal ein Projekt flöten gehen sollte. 

kreditvolumen deutschland

35 Kredite und ca. 20 Millionen EUR. So sieht das aktuelle deutsche Portfolio aus.

Wie kommt EstateGuru an die deutschen Kreditnehmer?

Derzeit wird man von den Kreditnehmern direkt kontaktiert, die durch Werbung (z.B. in Zeitung oder Internet) auf die Plattform aufmerksam gemacht wurden. Das Team in Deutschland befindet sich jedoch noch im Aufbau. Bis die Struktur bereit und in der Lage ist, alle Anfragen zu bearbeiten und auch aktiv auf Kreditnehmer-Suche zu gehen, wird es noch ein wenig dauern. 

Im Moment stammen also alle finanzierten Projekte von Kreditnehmern, die EstateGuru direkt kontaktiert haben oder solche, die EstateGuru bereits aus anderen Projekten kennen. Schöne Nebeninfo: Im Moment haben alle Kreditnehmer, die seit Oktober 2020 eine Finanzierung erhalten haben, bereits eine Finanzierung für mindestens ein zweites Projekt beantragt.

Wie sieht genau der Prozess aus von Kreditanfrage zu Kreditzusage?

Der Kreditantrag wird laut EstateGuru zunächst so analysiert, als ob es sich um die Präsentation eines zu kaufenden Projekts handelt. Der erste Schritt ist eine Handels- und Marktanalyse. Dann wird, wenn die Basis es zulässt, mit der Voranalyse und der Anforderung der ersten Dokumente begonnen.

Gleichzeitig wird die 3-stufige Due Diligence gestartet:

  1. Der technische Teil, wo das Projekt durch Experten geprüft wird.
  2. Dann folgt der rechtliche Teil, hierfür arbeitet man mit Immobilienanwälten zusammen.
  3. Und zuletzt kommt der Risikoteil (Risikomanagement), bei dem neben der Kontrolle der Risiken auch alle Kontrollen in Bezug auf KYC (Know Your Customer) und AML (Anti Money Laundering) durchführt werden.

Viele dieser Prozesse sind digitalisiert und automatisiert. Sind alle 3 Ampeln auf grün, wird mit der Detaillierung und Erstellung des Projekts fortgefahren.

Welche Probleme gab es bei den bisherigen deutschen Projekten?

EstateGuru macht in jedem neuen Land scheinbar “Testprojekte” um den Markt, die Investoren und auch die Prozesse zu testen und zu bestätigen. Das aller erste deutsche Projekt wurde vom Kreditnehmer vorzeitig zurückgezahlt und ein weiteres Projekt musste leider gecancelt werden, da wohl die Sicherheitsstruktur von EstateGuru nicht dem Verständnis des Kreditnehmers entsprach.

Es gibt auf der Plattform eine so genannte “Investitonsperiode”, was bedeutet, dass das Projekt bewertet wurde und nun investiert werden kann. Nachdem das Projekt voll investiert ist, wird die Finanzierungsperiode anfangen und alle rechtliche Details geprüft. Hier kann es vorkommen, dass für die Refinanzierung doch noch irgendwelche Dokumente fehlen, der Kreditnehmer sich anders entscheidet oder sogar eine andere Finanzierungslösung gefunden hat.

Am Ende hat nun einmal Priorität, dass Verträge korrekt abgeschlossen werden und Investorengelder sicher investiert sind. 

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Wie hoch ist die Ablehnungsquote bei Kreditanfragen aus Deutschland?

Laut EstateGuru werden etwa 20 % der eingereichten Projekte angenommen. Sehr oft fehlen einfach die Grundlagen um das Projekt zu realisieren wie. So fehlen teilweise wichtige Unterlagen, es gibt AML-Probleme oder Missverständnisse über das Produkt von EstateGuru.

Wie schwer ist es Kreditnehmer zu finden die eine erstrangige Grundschuld anleihen?

Angesichts der Flexibilität des Angebots ist es laut EstateGuru nicht wirklich schwer hier die passenden Kunden zu finden. Viele Projektentwickler verstehen, dass sich hier die Möglichkeit bietet, in verschiedene Projekte gleichzeitig zu investieren und so den Gewinn zu maximieren.

finanzierung deutschland monate

Volumen über die Monate seit dem Start.

Sind die deutschen Kredite risikobehafteter als die anderen Projekte auf EstateGuru?

Laut EstateGuru hat wurde in jedem Land die Marktsituation sorgfältig überprüft. Man arbeitet vor Ort mit Rechtspartnern zusammen, die bei der Analyse und auch bei der Ermittlung des Bedarfs von Schulden und auch bei Einholungsprozessen beraten.

Natürlich ist jedes neues Land anders und die Prozesse müssen eingearbeitet werden, das ist aber kein Grund die deutsche Projekten als risikobehafteter zu bewerten. Risiken sind immer mit bestimmten Kreditbedingungen, wie beispielsweise dem LTV und dem Zinssatz, ausgestattet und da sind deutsche Projekte nicht anders.

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Wieso glaubt EstateGuru Immobilien hierzulande gut einschätzen zu können?

EstateGuru Plan ist es, eine pan-europäisches Plattform zu werden und seinen Investoren weitere Diversifikation durch neue Länder anzubieten. 20.000 Investoren kommen aus Deutschland und bilden somit die größte Investoren-Community auf EstateGuru. Die deutsche Grundschuld-Struktur ist ihnen daher laut eigenen Angaben sehr bekannt. Sie sind davon überzeugt, dass ihre bisherige Erfahrung, das Know-How und externe Analysen auch in Deutschland ein Vorteil sein werden und sie daher auch den Immobilienmarkt gut einschätzen können.

Mit welcher Ausfallquote rechnet EstateGuru in Deutschland?

Im Moment ist EstateGuru noch nicht lang genug auf dem Markt, um das sicher berechnen zu können. Bisher ist kein Ausfall zu verzeichnen. Die allgemeine Ausfallquote auf der Plattform liegt laut Zahlen vom 08.04.2021 bei 8,4%

ausfallquote allgemein

Die allgemeine Ausfallquote (braune Balken)

Wer sind die aktuellen Kreditnehmer aus Deutschland?

In den ersten Monaten hatte EstateGuru verschiedene Arten von Kreditnehmern aus verschiedenen Teilen Deutschlands und in einigen Fällen auch aus dem Ausland.

Die meisten von ihnen wurden wohl an EstateGuru verwiesen, weil sie von einer Holdinggesellschaft getrennt waren und keine Finanzierung von einer Bank erhalten konnten, da sie zudem weniger als 5 Jahre am Markt waren. Einige kamen auch, weil sie das Geschäft nicht wegen monatelanger Wartezeit bei der Bank verlieren wollten. 

Auch gab es einige spezielle Objekte, die für die Banken schwer zu analysieren sind. Zudem war die Exit-Strategie immer der zukünftige Verkauf der Immobilie oder eine Refinanzierung durch eine Bank.

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EstateGuru Deutschland – Mein erstes Fazit

Wie du in an meinen eigenen Investitionen sehen kannst, ist es noch viel zu früh um ein Fazit über die neuen EstateGuru Deutschland Projekte zu ziehen, geschweige denn über die Rendite. Anleger müssen der Plattform hier noch ein bisschen Zeit geben, bis es eine entsprechende Messgröße an Immobilien gibt, die auch wirklich schon in einem bewertbaren Status sind, was die Resultate angeht. Bis dahin müssen wir uns gedulden.

Anhand des Austausches mit EstateGuru und meiner Kommentare dazu, hoffe ich jedoch, dass ich euch einige Einblicke in die Projekte geben konnte. Letztlich wird in Deutschland nicht alles anders sein, nur weil wir meinen unseren Heimatmarkt besser zu kennen. Deutschland wird genauso in das Immobilienportfolio von EstateGuru einfließen wie andere Länder auch und entsprechende Ergebnisse erzielen. Ob diese besser oder schlechter sind, wird die Zeit zeigen.

Was hältst du von den EstateGuru Deutschland Projekten? Schreib es JETZT in die Kommentare!

EstateGuru Deutschland – Das Video zum Beitrag

Über den Autor

Lars WrobbelMoin! Ich bin Lars und schreibe auf diesem Blog schon seit 2015 über meine Erfahrungen beim Investieren in P2P-Kredite. Ich habe zusammen mit Kolja Barghoorn auch das deutsche Standardwerk zum Thema geschrieben, welches auf mehreren Portalen zum Bestseller wurde und regelmäßig aktualisiert wird.

Darüber hinaus gibt es um den Blog auch noch Deutschlands größte P2P Community auf vielen verschiedenen Kanälen, auf der du dich mit tausenden von anderen Investoren austauschen kannst, wenn es mal schnell gehen muss. Wenn du mehr über mich und meine Arbeit erfahren willst, kannst du das auf meiner Über-Mich Seite tun.

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